Haftung des Bauherrn

Eine Eigentumsvormerkung soll grundsätzlich den Grundstückskäufer vor späteren Verfügungen über das Grundstück schützen. Wurde für den Käufer eine Eigentumsvormerkung ins Grundbuch eingetragen, und erfolgen danach weitere Grundbucheintragungen (z. B. Zwangshypothek gegen den Verkäufer), sind diese prinzipiell gem. § 883 Abs. 2 BGB dem Vormerkungsberechtigten gegenüber relativ unwirksam. Es besteht dann ein Anspruch des Vormerkungsberechtigten gegen den vormerkungswidrigen Dritterwerber auf Abgabe der Löschungsbewilligung bei Belastungen und Zustimmung zu seiner Eintragung beim Eigentumserwerb eines Dritten (§ 888 Abs. 1 BGB).    

Es wurde in diesem Zusammenhang von mehreren Oberlandesgerichte die Auffassung vertreten, dass der Vormerkungsberechtigte die Löschung vormerkungswidriger Belastungen erst dann verlangen kann, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dies hatte zur Folge, dass kreditfinanzierte Kaufverträge bei vormerkungswidrigen Zwischeneintragungen kaum mehr vollziehbar waren. Die Darlehensgeber hatten die Erwartungshaltung, dass ihre Grundschuld spätestens im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels die gewünschte Rangstelle erhielt. Dies war auf Grund der vormerkungswidrigen Belastungen aber nicht möglich. Der Verkäufer war zur Lastenfreistellung meist auch nicht imstande. Dies führte letztlich oftmals dazu, dass der Käufer den Kaufpreis nicht aufbringen konnte.

Der V. Zivilsenat des BGH entschied nun aber richtigerweise, dass die Geltendmachung des Anspruchs aus § 888 Abs. 1 BGB nicht voraussetzt, dass der Vormerkungsberechtigte bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Es ist vielmehr ausreichend, dass der vormerkungsgesicherte Anspruch bereits entstanden und fällig ist.

Die Auffassung, ein Vormerkungsberechtigter könne erst nach seiner Eintragung als Eigentümer die Zustimmung zur Löschung einer vormerkungswidrigen Belastung des Grundstücks verlangen, ist nicht überzeugend, weil sie zu einer im Gesetz nicht vorgesehenen unterschiedlichen Ausgestaltung des Anspruchs nach § 888 Abs. 1 BGB je nach Art der vormerkungswidrigen Verfügung führen würde. Besteht diese in der Übertragung des Eigentums an einen Dritten, kann der Vormerkungsberechtigte erst als Eigentümer eingetragen werden, nachdem der Dritterwerber die nach § 888 Abs. 1 BGB geschuldete Zustimmung hierzu erteilt hat. Bei einer solchen erfüllungsvereitelnden Verfügung ist es denknotwendig ausgeschlossen, die Entstehung des Anspruchs nach § 888 Abs. 1 BGB von der Eintragung des Vormerkungsberechtigten als Eigentümer abhängig zu machen. Weshalb dies anders sein soll, wenn der gleiche Anspruch – wie hier – gegen einen nach der Auflassungsvormerkung eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger geltend gemacht wird, dessen Recht den vorgemerkten Anspruch beeinträchtigt, ist nicht nachvollziehbar. Es besteht kein Grund, den Vormerkungsberechtigten im Fall einer erfüllungsbeeinträchtigenden Verfügung - wie die nachrangige Eintragung einer Zwangssicherungshypothek - anders zu behandeln als bei der Eintragung eines Dritten als Eigentümer. In beiden Fällen ist daher die Verfügung dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam, § 883 Abs. 2 S. 1 BGB.

Der Anspruch ist jedoch gerichtet auf Löschung Zug um Zug mit der eigenen Eintragung als Eigentümer, da sonst der Dritte befürchten müsste, seine Rechtsposition vorzeitig zu verlieren, obwohl der vormerkungsgesicherte Anspruch später einvernehmlich aufgehoben wird. Eine isolierte Löschung der vormerkungswidrigen Belastung durch den Vormerkungsberechtigten scheitert an dessen fehlender Antragsberechtigung hierfür nach
§ 13 GBO. Besteht im Zeitpunkt der Fälligstellung des Kaufpreises eine vormerkungswidrige Belastung, so kann der Käufer gegenüber dem Verkäufer die Einrede des nicht erfüllten Vertrags erheben, und vom Erwerber die Zustimmung zur Löschung der vormerkungswidrigen Belastung nach § 888 Abs. 1 BGB verlangen, ohne in Verzug zu geraten. Im Ergebnis erhält der Finanzierungsgläubiger spätestens beim Eigentumserwerb des Käufers die gewünschte Rangstelle für seine Grundschuld.

BGH, Urteil vom 02.07. 2010 - V ZR 240/09 = NJW 2010, 3367.